Renteontwikkelingen
“De afgelopen maand verhoogde de Europese Centrale Bank (ECB) de belangrijkste rentetarieven met 0,5%. De ECB gaf daarbij aan in maart weer eenzelfde stap te zetten. Hoewel de inflatie daalt, is de vraag of de wisselwerking van hogere lonen en prijzen de inflatie richting 2% kan krijgen. In januari lag het gemiddelde inflatiecijfer in Nederland met 7,6% nog steeds boven het acceptabele niveau. In de loop van 2023 blijft de inflatie hoog, maar de piek lijkt voorbij”, zegt Jeroen. “De verwachte recessie dit jaar heeft gevolgen voor de hypotheekrente. We verwachten dat de rente op de hypotheken dit jaar nog licht stijgt en tegen eind 2023 stabiliseert of mogelijk licht daalt.”
Regulering middenhuur
“Op dit moment ligt er een voorstel om het woningwaardestelsel (WWS) vanaf 2024 door te trekken van woningen tot en met 141 punten naar woningen tot en met 187 punten. Dit komt overeen met een maximale huur van ongeveer €1.100,-. Het WWS bepaalt de maximale huurprijs op basis van de kwaliteit van een woonruimte. Het WWS krijgt een dwingend karakter en er kan niet langer een hogere huur worden gevraagd dan volgens het WWS is toegestaan. Om die reden komt er steeds meer oog voor puntenoptimalisatie van de bestaande situatie en onderwerpen als verduurzaming, in dit geval het energieverbruik van woningen. Deze gaan zwaarder meewegen in het nieuwe puntenstelsel.”
“Daarnaast laten de huidige plannen zien dat er puntenaftrek komt voor niet-zuinige woningen met de energielabels G tot en met E en minder punten worden toegekend aan de labels D tot en met B. Woningen met energielabels A of beter krijgen meer punten dan in het huidige WWS. Voor beleggers biedt dit ook kansen. Beleggers met een duurzame woning hebben te maken met lagere kosten en mogen straks meer huur vragen. Ook valt er meer rendement te behalen bij het verkopen van leegstaande huurwoningen. Dit zien we nu al terug in gerealiseerde transacties, waarbij een duurzame woning sneller wordt verkocht en tegen een betere prijs dan een niet verduurzaamde woning. Ook bij waardedalingen zien we dat dit voor woningen met een gunstig energielabel tot minder grote dalingen leidt, nu de marktsituatie verandert.”
Duurzaamheid
“Door de energiecrisis en hogere financieringslasten is er steeds meer aandacht voor duurzaamheid. Veel financiers geven rentekorting bij duurzamere panden of maken het mogelijk om tot wel €25.000,- extra te lenen om een woning duurzamer en energiezuiniger te maken. Zo wordt vastgoed toekomstbestendiger en behoudt het beter zijn waarde. Tegelijkertijd worden de eisen rondom energielabels van gebouwen worden steeds verder aangescherpt”, legt Jeroen uit. “Zo is per 1 januari minimaal energielabel C verplicht voor kantoorruimtes groter dan 100 m². Daarnaast zijn er plannen om vanaf 2026 de hybride warmtepomp of een collectief warmtenetwerk de nieuwe standaard te maken. Ook voor woningen voor verhuur worden de eisen verder aangescherpt. Vanaf 2030 mogen eigenaren hun woningen met energielabel G, F en E niet langer verhuren.”
“Investeren in verduurzaming loont. Daarom geven we nu al indicatieve adviezen rondom verduurzaming. Deze omvatten een analyse van verschillende scenario’s en het effect hiervan op de kasstroom. Dit combineren we waar mogelijk met advies over de puntenoptimalisatie binnen het WWS. In een taxatie kunnen we vervolgens doorrekenen welk effect dit heeft op de marktwaarde van het vastgoed en hoe gewild deze is voor verhuur en -koop. Dit advies baseren we op ontwikkelingen in de markt en een vooruitblik op toekomstige wet- en regelgeving.”
Beleggersmarkt
“Om de positie van starters te versterken en beleggers te weren, nam de overheid het afgelopen jaar al verschillende maatregelen. Zo werd onder meer de opkoopbescherming ingevoerd, waardoor er in veel gemeenten sprake is van een zelfbewoningsplicht. Daarnaast werd de overdrachtsbelasting nogmaals verhoogd van 8% naar 10,4%. Voor starters die aan de voorwaarden voldoen is er een vrijstelling van de overdrachtsbelasting ingevoerd. Vanaf 2024 staan er nieuwe maatregelen op de planning, zoals de hiervoor besproken middenhuur regulering, beperkingen van huurverhogingen en de herziening van box 3.”
“Dit soort maatregelen in combinatie met de hoge rente en inflatie maken het voor beleggers steeds lastiger om te investeren in vastgoed en rendement te behalen met deze investeringen. De wil is er wel, maar het kan niet meer. Doordat het prijsniveau nu uitzonderlijk hoog ligt en door de combinatie met hoge rentelasten en steeds meer regelgeving, komt het onderaan de streep niet meer uit. Er moet er eerst een marktcorrectie plaatsvinden. Daarbij zien we nu al dat de bruto aanvangsrendementen oplopen, als gevolg van die gestegen (rente)lasten en grotere onzekerheid in de markt. Het commerciële vastgoed kan nog enigszins profiteren van de hoge inflatie, waardoor de huurprijzen min of meer meestijgen. Dat kan maar tot op zekere hoogte, doordat de betaalbaarheid ook voor ondernemers onder druk komt te staan.”
Herziening van box 3
“Het kabinet heeft plannen om vanaf 2026 voor box 3 een stelsel op basis van werkelijk rendement in te voeren. In de nieuwe berekening van de box 3-inkomsten wordt uitgegaan van de werkelijke verdeling van vermogen in plaats van de fictieve verdeling. Het tarief van box 3 gaat vanaf 2023 in stappen omhoog van 31% in 2022 naar 35% in 2025. Daarnaast is het heffingsvrije vermogen per 1 januari 2023 verhoogd naar €57.000,- per belastingplichtige en voor fiscale partners naar €114.000,-. De nieuwe berekening is gebaseerd op een zogeheten ‘forfaitaire spaarvariant’. Deze veronderstelt niet langer een bepaalde vermogensmix, maar sluit aan bij de werkelijke verdeling tussen de drie vermogenscategorieën: banktegoeden, overige bezittingen en schulden.”
“Naast de herziening van box 3, kondigde het kabinet een aanpassing van de leegwaarderatio aan. Dit is een waarderingsmethode voor verhuurde woningen. Het kabinet is van plan de leegwaarderatio in de toekomst regelmatig te actualiseren als dat noodzakelijk is, mogelijk eens per vijf jaar. Is de jaarlijkse huurprijs meer dan 5% ten opzichte van de WOZ-waarde, dan wordt het percentage van de leegwaarderatio verhoogd naar 100%. Tijdelijke huurcontracten worden uitgesloten en bij verhuur aan gelieerde partijen geldt het hoogste percentage (100%), waardoor voor deze situaties de leegwaarderatio in werkelijkheid geen effect meer heeft. In veel gevallen pakken bovenstaande maatregelen nadelig uit voor met name vastgoedbeleggers.”
Wilt u meer informatie of direct een taxatie aanvragen? Neem contact op met Jeroen Luijkx door te mailen naar jeroen.luijkx@plus-taxaties.nl of te bellen naar 06 41 21 32 84.
